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Le démembrement d’un bien immobilier ou placement financier : comment avantager son enfant ?

Le démembrement d’un bien immobilier ou placement financier : comment avantager son enfant ?

Publié le : 22/07/2024 22 juillet juil. 07 2024
Rédaction

Le démembrement de propriété est une technique courante lorsque les propriétaires d’un bien souhaitent anticiper sa transmission, sans en être dépossédés, mais tout en allégeant la charge fiscale qui pourrait peser sur leurs héritiers.
En conservant l’usufruit d’un bien immobilier ou placement financier, tout en cédant la nue-propriété à leurs enfants, les parents leur garantissent une réduction concernant les frais liés à la transmission du bien.

 

Rappels concernant le fonctionnement du démembrement de propriété

Le droit de propriété suppose la réunion entre les mains du propriétaire de trois prérogatives : l’usus (l’utilisation du bien), le fructus (la perception des revenus générés par le bien) et l’abusus (la possibilité de disposer du bien librement).

Dès lors qu’une personne est en pleine possession de ces trois éléments, il est alors dit qu’elle a la pleine propriété sur le bien.

À l’inverse et à partir du moment où l’usus, le fructus et l’abusus sont distribués entre plusieurs personnes, le droit de propriété est démembré, et chaque partie reçoit alors une appellation spécifique, qui détermine ses droits sur le bien.

D’un côté le nu-propriétaire conserve l’abusus, et peut par conséquent disposer librement du bien en choisissant de le vendre, de l’apporter en garantie, etc., et de l’autre côté l’usufruitier est en possession de l’usus et du fructus, ce qui lui permet par exemple de mettre en location le bien et percevoir les loyers.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété d’un bien immobilier ou placement financier des parents au profit de leurs enfants, les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit, ce qui leur permet par exemple d’être assurés de pouvoir résider dans le logement jusqu’à leur décès, sinon mettre celui-ci en location pour en tirer des revenus leur permettant de financer un logement plus adapté ou un établissement pour personnes âgées.

Concernant l’acte de démembrement en lui-même, l’acte constitutif prend généralement la forme d’une libéralité entre parents et enfants, à l’instar d’une donation avec réserve d’usufruit.

 

Les avantages fiscaux concédés par le démembrement de propriété

L’avantage de réaliser un démembrement de propriété d’un bien immobilier ou placement financier au profit des enfants est d’ordre fiscal, puisque le régime qui s’y attache est très attractif.

En effet, en transmettant seulement la nue-propriété, le calcul des droits de mutation est exclusivement effectué sur la valeur de la nue-propriété, et non la pleine propriété, après abattement éventuel de 100 000 euros sur le montant de la donation (possible tous les 15 ans pour une donation entre parents et enfants). 

De plus, l’intérêt réside dans le fait que la valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier, comme il suit :
 
Âge de l’usufruitier Valeur de la nue-propriété
+ de 91 ans 10%
De 80 à 91 ans 20%
De 71 à 80 ans 30%
De 61 à 70 ans 40%
De 51 à 60 ans 50%
De 41 à 50 ans 60%
De 31 à 40 ans 70%
De 21 à 30 ans 80%
- De 21 ans 90%

Enfin, au décès du donateur, les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien sans être redevables des frais de succession.
 
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