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Location immobilière de courte durée : rappels des règles

Location immobilière de courte durée : rappels des règles

Publié le : 07/06/2024 07 juin juin 06 2024
Rédaction

Le développement des plateformes telles que Airbnb pousse les propriétaires à mettre en location leur logement pendant les périodes touristiques. Cette pratique n’en demeure pas moins très encadrée.

 

Qu’est-ce que la location immobilière de courte durée ?


L’article D 324-1 du Code du tourisme la définit comme la mise en location d’un logement meublé pour une durée allant d’une nuit à plusieurs mois.

Elle n’est possible que pour une durée maximale de 90 jours consécutifs sur une année civile pour un même client. S’agissant de la location d’une partie du logement seulement, cette restriction de durée n’est pas applicable.

Ce type de location impose certaines obligations au loueur qui doit mettre à disposition des locataires un logement décent, meublé et entretenu. Pour les biens soumis à la copropriété, il faut vérifier si le règlement ne comporte pas de « clause d’habitation exclusivement bourgeoise » interdisant cette activité.

Au niveau fiscal, le loueur déclare ses loyers au titre de l’impôt sur le revenu. S’ils sont inférieurs à 72 600 €, il pourra choisir entre le régime réel ou le micro-BIC, lui accordant un abattement de 50%. Il sera également soumis au paiement de cotisations et prélèvement sociaux, des taxes de propriété (foncière, habitation et ordures ménagères).

 

La location de courte durée d’une résidence principale


Un logement est qualifié de résidence principale si le propriétaire y réside au minimum 8 mois par an. Une location de courte durée d’une résidence principale ne pourra alors pas dépasser plus de 120 jours par an.

Une location dépassant cette durée fait perdre la qualification de résidence principale au logement. Le propriétaire devra alors obtenir des autorisations pour demander le changement d’usage de son bien.

Afin de pouvoir mettre en location sa résidence principale, les articles L 324-1-1 et D 324-1-1 du Code du tourisme imposent une déclaration du bien en mairie s’il se situe dans une comme en zone tendue ou pour celles de plus de 200 000 habitants. Cette déclaration va attribuer un numéro d’enregistrement au bien. Une fois le quota des 120 jours de location atteint, l’annonce immobilière sera supprimée.

Des sanctions sont possibles pour le loueur en cas de non-respect de l’enregistrement du bien (5 000 €) et en cas de dépassement du quota (10 000 €). Les agences immobilières en encourent également en présence d’annonces sans numéro d’enregistrement ou en cas d’absence de blocage d’une annonce dépassant le quota.

 

La location de courte durée d’une résidence secondaire


Les articles L 324-1-1 et D 324-1-1 du Code du tourisme imposent la déclaration du bien en mairie, sous peine d’une amende de 450€.

Certaines grandes communes (Paris, Annecy, Bordeaux, Lyon, Toulouse…) et celles de 50 000 habitants en zone tendue listées par le décret du 10 mai 2013 exigent une demande d’autorisation de changement d’usage avant de déclarer le bien. Le changement étant provisoire, une nouvelle demande sera déposée à l’expiration de la première.

Les autres grandes communes de plus de 200 000 habitants, celles des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne imposent la déclaration avant de procéder au changement d’usage.

Le changement d’usage peut s’accompagner de la règle de la compensation. Le bien à louer étant dans une zone où le marché de l’immobilier est tendu, il faut compenser cette suppression de potentielle résidence principale. Ainsi, le propriétaire peut, par exemple, être contraint de transformer des locaux non habitables qu’ils possèdent en locaux d’habitation.

Le non-respect de la demande de changement d’usage peut engendrer une amende de 50 000€ et de 5 000 € en cas de non-déclaration du bien.

 

Vers un régime moins favorable ?


Le 21 mai 2024, une proposition de loi vient d’être adoptée par le Sénat afin d’encadrer les locations meublées de tourisme. La proposition vise à rendre la fiscalité moins favorable, le DPE obligatoire et le renforcement des pouvoirs des maires.

Cette proposition s’inscrit dans une crise du logement dans de nombreuses régions. Reste à attendre le texte final qui sera adopté par la commission mixte paritaire.
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